Mi a baja a THM-nek?

I. Bevezetés

Időnként találkozunk olyan ügyfelekkel, akiket csak a THM érdekel. Fontos és jó, hogy van, de jó, ha ismeri a korlátait is. Ezekről lesz szó ebben a részben.

II. Szabályozási háttér

2010-ben újraszabályozták a THM-számítását (83/2010. (III. 25.) Kormány rendelet a teljes hitel díj mutató meghatározásáról, számításáról és közzéteteléről ), kibővítették többek között a figyelembe vett költségek körét.

III. Milyen költségeket tartalmaz a THM?

A THM tartalmazza a hitelszerződés kapcsán fizetendő összes díjat (kamatot, díjat, költséget, jutalékot, adót), valamint a hitelhez kapcsolódó járulékos szolgáltatások költségeit, ha a hitelező számára ismertek, továbbá a szolgáltatás igénybevételét a hitelszerződés megkötéséhez a hitelező előírja.

A THM az alábbiakat tartalmazza különösen:

1. a kamatot,
2. a kezelési költséget,
3. a hitelbírálati díjat,
4. az értékbecslési díjat,
5. lakásépítéseknél a helyszíni szemlék díját,
6. a hitelközvetítőnek fizetendő díjat,
7. az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját,
8. a számlavezetés és készpénz-helyettesítő fizetési eszköz használatának költségeit és a fizetési műveletekkel kapcsolatos egyéb költségeket, amennyiben a számla vezetését a hitelező előírja,
9. biztosítási és garancia díját, amennyiben a jelzáloghitelhez vagyonbiztosítás szükséges.

Ugyanakkor a THM nem tartalmazza:

1. a késedelmi kamatot,
2. a hitel futamideje meghosszabbításának (prolongálás) költségét,
3. az egyéb olyan fizetési kötelezettséget, amely a szerződésben vállalt kötelezettség nem teljesítéséből származik,
4. a közjegyzői díjat,
5. kereskedelmi kölcsön vagy kapcsolt hitelszerződés esetén a fogyasztó által a termékek vagy szolgáltatások megvételéért fizetett – a vételáron felüli – díjat, függetlenül attól, hogy készpénzzel vagy hitelből fizeti, valamint
6. a számlavezetés és készpénz-helyettesítő fizetési eszköz használatának költségeit és a fizetési műveletekkel kapcsolatos egyéb költségeket, ha a hitelező nem írja elő az adott hitelszerződéshez és költségeit a fogyasztóval kötött szerződésben egyértelműen és külön feltüntették.

IV. A THM hibái

A fentiekből már láthatja a THM korlátait és hibáit:

1. nincsenek benne a rejtett költségek
Ha előírja a bank pl. kockázati életbiztosítás kötését, akkor annak költsége ebben nincsen benne. Amúgy nem is lehetne könnyen beletenni, mert a kockázati életbiztosítás nagyon személyfüggő, nincsenek általános díjai.

2. érzékeny a futamidőre
Mivel a közel összes induló költséget igyekszik megragadni a közjegyzői díj kivételével, ezért egyforma egyszeri díjak és havi díjak mellett is más-más lesz az értéke akkor, ha rövidebb vagy ha hosszabb futamidőre számolja ki. Egyszerű matematika: ha az összes költség rövidebb idő alatt jelentkezik, akkor az egyszeri díjak az összes költségből magasabb hányadot képviselnek és emiatt megemelik a THM értékét.

3. nem mond semmit a kockázatokról
A rendelet 10. § (2) bekezdése külön is kiemeli, hogy a pénzintézeteknek fel kell hívniuk a figyelmet arra, hogy a THM nem tükrözi a hitel kamatkockázatát, s deviza alapú hiteleknél azok árfolyamkockázatát. Hozzáteszem: még sok egyéb kockázatot sem tükröz, egyszerűen csak egy szám, ami mond is valamit, meg nem is.

4. mindenki csak a standardet adja meg
A rendelet (9. § (1)) meghatároz egy összeget és egy futamidőt, amire a pénzintézeteknek meg kell adniuk az értékét (kereskedelmi banki jelzáloghitelnél ez 5 millió Ft 20 éves futamidővel). Ezzel nekünk az a gondunk gyakorlati szempontból, hogy szinte mindig más az összeg és vagy a futamidő, ezért más kellene, hogy legyen a kiszámolt, az Ön esetére érvényes THM értéke is. A korrektebb banki kalkulátorok és tájékoztatók ezt is megadják, de sok helyütt csak a kondíciós listára mutogatnak, majd szerződéskötéskor szembesül először az Ön THM értékével, amikor már nem nagyon van visszalépési lehetősége.

5. helyenként megbízhatatlanok a kalkulátorok
A legtöbb bank képes döntés ELŐTT már megadni a THM Önre érvényes értékét, néhányan azonban nemtörődömségből, lustaságból, ügyetlenségből mindig csak a standardet adják meg. Mi ezért tárgyalásainkon mindig említeni szoktuk, hogy valós, esetre szabott és elhihető THM-t lát-e ügyfelünk vagy csak a fiktívet.
Mi a gond a standard THM-el? Az is egy összehasonlítás, nem? De, az, csak vegyük azt az esetet, hogy 120.000 Ft egyszeri díjból tudja felvenni a hitelét az, aki 5 milliót vesz fel (ez a hitelösszeg 2,4%-a), s mondjuk 180.000 Ft-ból, aki 20 milliót kér (a hitelösszeg 0,9%-a az összes egyszeri díj). Mindkettő ugyanazon bank ugyanazon termékét veszi. Azonos termék, azonos kamat, ezért a THM fajlagosan magasabb kell, hogy legyen az 5 milliós, mint a 20 milliós esetében, mert az előbbinél az összes költségből nagyobb súlyt képviselnek az egyszeri díjak. Hogyan lehetséges ez? Úgy, hogy az egyszeri díjak egy része fix (pl. földhivatal, értékbecslés), más része arányos a hitelösszeggel, de felső határhoz kötött, s a felső határ a nagyobb hitelösszegnél már életbe lép, elveszítve ezzel az arányosságot.
Ilyen esetben, ha Ön kizárólag a THM-re alapozza a döntését, az 5 milliónál más eredményt ad ki, mint 20 milliónál (csak amiatt, mert pl. az egyik banknál fix 70.000 Ft a folyósítási díj, a másiknál 1,5%, max. 150.000 Ft, a harmadiknál 2% limit nélkül), akkor máris torz kép alapján fog tudni csak dönteni.

6. egyéb kedvezmények figyelmen kívül maradnak
Szokott lenni olyan banki ajánlat is a piacon, amely alapján a bank a közjegyzői díjat (bizonyos értékhatárig vagy korlátlanul) ill. adásvételek esetén akár még az ügyvédi közreműködés díját is hajlandó utólag megtéríteni.
Már önmagában a közjegyzői díj is kívül esik a THM-számításán, de kérdezem: mindegy-e Önnek, hogy ki kell-e fizetnie ezt az átlagosan 50.000 Ft-ot vagy nem?
S mit kezdene akkor a visszatérített ügyvédi munkadíjjal? Azt hova számoljuk? Hagyjuk figyelmen kívül? Az nem jó, mert akkor úgy teszünk, mintha az ezt kínáló bank ezt nem vállalta volna át, pedig megtette, plusz költséget vállalt fel, s így lenne teljes a kép, ha valahogy ezt is figyelembe lehetne venni az összehasonlításnál. A THM képlet azonban sajnos erre nem alkalmas jelen formájában.

7. hova lett a közjegyzői díj?
Érdekes végül az, hogy vajon miért maradt ki a közjegyzői díj az egyszeri hitelfelvételi költségek felsorolásakor, amikor jelzáloghitelt közokiratba foglalás nélkül nem is adnak a bankok? Vagyis minden jelzáloghitel felvételénél van közjegyzői díj (legfeljebb jobb periódusaiban a bank fizeti)! Mert a többi, kimaradt tételre még valahogy rá lehet fogni, hogy esetleges a jelentkezése, de konkrétan a közjegyzői díjé nem az.
Érdektelen lenne a dolog persze, ha egy csekély, pár száz Ft-os összegről lenne szó, de tapasztalataink szerint a hitelfelvételi egyszeri díjaknak jellemzően a 25-30%-át akkor is kiteszi, ha az olcsóbb, egyoldalú forma is elég, kétoldalúnál akár 50%-ra is felkúszhat az egyszeri díjakon belüli aránya.
Tehát ott tartunk, a módosított THM rendelet alapján, hogy ezt a jelentős egyszeri költséget egyszerűen figyelmen kívül lehet hagyniuk a bankoknak az összes költség számításánál. Ettől még Önnek persze ki kell fizetnie, ezért számoljon vele mindenképpen!

Hitelközvetítő szerepe: mi nem hagyjuk ennyiben a dolgot, s minden egyes ajánlatnál feltüntetjük a közjegyzői díj becsült összegét, így segítve Önt az objektív összehasonlításban.