Ahogy a hitelkiváltásnál és a hitelkiváltó hitelnél olvashatta, a hitelkiváltás alapvető és legfontosabb feltétele a kiváltandó hitelen tanúsított pozitív fizetési magatartás, konkrétan az, hogy ne legyen 30 napon túli elmaradás egyszer sem a hitel törlesztés történetében.

E pontban azokról az általánosan jellemző hitelfelvételi feltétekről olvashat, amelyekkel egy hitelkiváltó hitel felvételekor biztosan találkozhat.

Kik a hitelkiváltási hitelügylet szereplői?

1. Általános szabálynak mondható, hogy hitelkiváltó hitelt azon nagykorú, a bank számára elfogadható jövedelemmel rendelkezők személyek igényelhetik, akik a Bank adósminősítési, hitelbírálati feltételeinek megfelelnek.
2. Nem vehet részt a hitelkiváltásban olyan személy, aki a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján szerepel (korábbi nevén BAR listás). Akkor is, ha nem a kiváltandó hitele miatt szerepel a listán!
3. Amennyiben van házastársa/élettársa, úgy kötelezően bevonandó adóstársként neki is szerepelnie kell a hitelkiváltási ügyletben. Kivételes esetben, egyes bankoknál van arra lehetőség, hogy ő kimaradjon a hitelkiváltó hitel felvételéből.
4. Lehet szereplő a hitelkiváltásban olyan adóstárs is, akit ugyan nem kötelező bevonnia, de nélküle nem vagy nehezebben, esetleg csak rosszabb feltételekkel tudna megvalósulni a hitelkiváltási ügylet.
5. A hitelkiváltási hitelbírálat alapja a háztartás elfogadható jövedelme. A minél jobb minősítés elérése érdekében a kötelezően bevonandó szereplők mellett lehetőség van sok esetben fizetőképességet javító kezes bevonására. A gyakorlatban nagyon ritkán fordul ez elő, mert elvárás az ilyen kezessel szemben az, hogy az ő minden egyéb hitelét, háztartásának méretét, eltartottjainak számát is figyelembe véve önállóan is hitelképes legyen az általa megtámogatott hitelkiváltás tekintetében.
6. A fedezetül felajánlott ingatlanok tulajdonosai zálogkötelezettként vesznek részt a hitelkiváltási kölcsönügyletben.
7. Speciális eset, ha a hitelkiváltó hitel fedezetéül felajánlott ingatlanban, a földhivatali nyilvántartás szerint tulajdonjoggal nem rendelkező házastárs, ún. telekkönyvön kívüli tulajdonosként is szerepel a hitelkiváltási ügyletben (kötelezően bevonandó adóstárs szerepe mellett).

A fenti szereplők lényegében bármilyen jelzáloghitel, így a lakáshitel, építési hitel és szabad felhasználású hitel során előfordulhatnak. A hitelkiváltás szereplői körének az a fő megkülönböztető sajátossága, hogy azoknak a szereplőknek feltétlenül benne kell lenniük az új, hitelkiváltás utáni hitelben, akik a kiváltandó hitelben is benne voltak. Ennek az a magyarázata, hogy a hitelkiváltást biztosító bank a korábbi szereplői kör fizetési hajlandóságát ismerheti meg. Ha ebből a szereplői körből bárkit is kiveszünk, akkor már változhat a hitel visszafizetésének esélye, emiatt nem alapozható a hitelbírálat a hitelmúltra, hanem az új szereplői körnek meg kell felelnie az új, hitelkiváltó bank aktuális jövedelemvizsgálati szabályainak.

Ez az általános szabály azonban nem zárja ki azt, hogy a szereplői kör szerepei megváltozzanak a hitelkiváltó hitelt biztosító bank belső szabályai alapján.

Találkoztunk már olyan esettel, amelynél a kiváltó bank belső előírása alapján a kiváltandó deviza hitelben szereplő két testvér és két szülő a régi hitelben úgy szerepelt, hogy a testvérek és az apjuk adóstársak és zálogkötelezettek voltak, az édesanyjuk kötelezően bevonandó készfizető kezes az egyik fedezeti ingatlan tulajdonostársaként, tehát nem adóstárs, az új hitelben viszont a kiváltó bank belső előírása miatt csak az egyik testvér maradhatott adós, mindenki más kezesként került be a hitelkiváltási ügyletbe, miközben a másik testvér zálogkötelezett is maradt e mellett.

Mi lesz a hitelkiváltó hitel fedezete?

Általában adja magát, hogy az az ingatlan marad a fedezet a hitelkiváltás során, amelyik a régi hitel fedezete volt. Ritkábban fordulhat azonban elő olyan eset is, amikor a hitelkiváltás egyúttal a fedezeti ingatlan megváltozását is jelenti, vagyis fedezetcsere is történik. Ezért érdemes azt tudnia, hogy az nem előírás, hogy a hitelkiváltás során ugyanaz az ingatlan maradjon a fedezet. Nyilvánvalóan akkor változhat csak meg a fedezet, ha az új, hitelkiváltó bank fedezeti szabályzata szerint az egy fedezetként elfogadható ingatlan, a kiváltó bank szerint is megfelelő értéket képvisel a kért hitel összegéhez és a jogszabályi előírásokhoz mérten. Jellemzően akkor fordulhat elő fedezetcsere a hitelkiváltás során, ha az új fedezet hasonló vagy jobb minőségű és magasabb értékű, mint a kivont. Ellenkező esetben számítson rá, hogy az új, hitelkiváltó bank ragaszkodni fog az eredeti ingatlan fedezetként való ügyletben maradására!

Szintén a fedezettel kapcsolatos változás lehet a hitelkiváltás során az, amikor a hitelkiváltás csak a meglévő fedezet mellé bevont másik fedezettel együtt valósítható meg. Ez részben az időközben bevezetett új jogszabályok, részben a megemelkedett tőketartozás, de akár az időközben lecsökkent értékű eredeti fedezet miatt is bekövetkezhet. Ebben az esetben szükséges lehet egy másik ingatlan bevonása a hitelkiváltásba, amire természetesen ugyanúgy vonatkoznak a hitelt kiváltó bank előírásai, tehát annak is megfelelő helyen kell lennie és megfelelő értéket kell képviselnie az eredeti ingatlannal együtt a kiváltandó hitel összegéhez mérten.

Maradhatnak-e más, meglévő terhek a fedezeti ingatlanon a kiváltás során?

Gyakori eset, amikor a hitelkiváltást úgy kell megcsinálni, hogy a kiváltandó banki hitel melletti munkáltatói kölcsön vagy szocpol ill. korábban visszatérített ÁFA miatti magyar államkincstári bejegyzés megmaradhasson. A kereskedelmi bankok ragaszkodnak jelzálogjoguk első ranghelyéhez, kivéve a magyar állam vagy esetleg, ritkábban egy önkormányzat javára bejegyzett teher esetén, amit maguk elé engednek. Viszont fontos tudnia, hogy ha ezek bármelyike szerepel az ingatlanán, akkor a kiváltandó bank is számol velük oly módon, hogy ezek eredetileg bejegyzett összegét levonja az adható hitel összegéből. Volt olyan hitelkiváltási ügyletünk, ami pont emiatt nem tudott megvalósulni, mert a levont szocpol összegével már túl kevés lett volna a kiváltó bank által adható hitelösszeg. Ezek azok a bejegyzett jogok, amelyek elvileg maradhatnak, csak befolyásolják a hitelkiváltás keretében adható hitelösszeget.

Ezek mellett azonban vannak olyan bejegyzések, terhek is, amelyek önmagukban lehetetlenítik el a hitelkiváltást. Ilyen pl. a NAV javára bejegyzett végrehajtási jog. Mindegy ez esetben, hogy ezt magántartozás (pl. illeték meg nem fizetése vagy vagyonosodási vizsgálat miatt) vagy a vállalkozása tartozása miatt (pl. be nem fizetett ÁFA miatt) terhelte az adóhivatal az ingatlanára, ha ilyet talál a kiváltó bank, akkor egyből elzárkózik a kiváltástól addig, amíg ezt a tartozását nem rendezi.

Szintén ilyen eset, ha magánszemély adott Önnek kölcsön jelzálog fedezete mellett és az ő javára is be van jegyezve jelzálogjog. Ilyen típusú terhet eleve nem váltanak ki a kereskedelmi bankok a hitelkiváltás során, maximum adósságrendezés keretében, ennélfogva ezt is el kell takarítania az útból ahhoz, hogy a hitelkiváltásról egyáltalán el tudjon egyezkedni bármelyik bankkal.

Tehát a lényeg: ha van más teher az ingatlanon, akkor annak le kell onnan kerülnie a hitel kiváltás során vagy kivételesen, állami teher esetén, maradhat, de csökkenti az ingatlan terhelhetőségét.

Mekkora futamidőre igényelhető a hitelkiváltó hitel, mi határozza meg a futamidő maximális hosszát?

Nem előírás a hitelkiváltás során az, hogy az eredeti, kiváltandó hitel futamidejénél rövidebb vagy hosszabb lehet-e az új hitel futamideje. Ennek meghatározása teljes egészében az új, hitelkiváltást biztosító bankon múlik.

A kiváltandó hitel futamidejénél hosszabb futamidő is igényelhető az új hitel esetén, ez akár 35 év is lehet.

Ezzel is csökkentheti a havi terheit, de így a hitel kondícióin nem javít. Mi ezt a legritkább esetben javasoljuk csak, akkor, ha biztosan számít valami fontos változásra, pl. fog kapni egy nagyobb összegű egyszeri bevételt és abból tervezi majd rendezni a hitelét, addig pedig szeretne a lehető legkevesebb havi teher mellett törleszteni. E helyett mi azt szoktuk tanácsolni, hogy egy jobb kondíciójú hitelre történő hitelkiváltással rövidítse a futamidejét a lehető legnagyobb mértékben a korábbival azonos vagy hasonló törlesztő-részlet mellett, mert a hitel teljes költségét így tudja akár egészen radikálisan lefaragni. Helyenként olyan magas az így elérhető megtakarítás, hogy az még minket is meglep: egyik megvalósult esetünkben a régi kamat és az új kamat közötti hatalmas különbség azt eredményezte, hogy a futamidő lecsökkent 19 évről 12-re azonos törlesztő részlet mellett! S itt teljesen mindegy, hogy havi 25.000 Ft, 50.000 Ft vagy éppen 200.000 Ft a havi törlesztő, mert bármelyiket is szorozza be 84 hónappal, azaz 7 évvel, mindenképpen egy igen hatalmas összeg fog kijönni, ami színtiszta (kamat)költség különbség.

A kiváltandóénál hosszabb futamidő is igényelhető az új hitel esetén, ez akár 35 év is lehet.

Ezzel a módszerrel is lehet csökkenteni a futamidőn, de így összességében nem biztos, hogy a hitel kondícióin javítunk, csupán a havi kiadásainkat csökkentettük (sok esetben persze ez az elsődleges cél). Érdemes azt a megoldást is áttekinteni, ahol egy jobb kondíciójú hitelre történő váltással rövidebb futamidő mellett hasonló marad a törlesztő részlet, mivel nyilván nem mindegy, hogy hitelünk 25, vagy esetleg már 10 év alatt visszafizethető.

A futamidő lehetséges hosszát elsősorban az Ön, valamint a hitelkiváltási ügyletben jövedelmet igazoló többi szereplő életkora határozza meg. Bankonként eltérő, hogy ha több szereplő van egy hitelkiváltási ügyletben, kinek az életkorával számolnak. Jellemző, hogy a szabályozásban meghatározott maximális életkortól el lehet térni, amennyiben megfelelő összegű életbiztosítást kötnek vagy a hitelkiváltási ügyletbe kezesként fiatalabb életkorú, elfogadható jövedelemmel rendelkező szereplő kerül bevonásra.

A válság előtt jellemzően a fiatalabb életkorú szereplő határozta meg a hitelkiváltó hitel futamidejének lehetséges hosszát, de mára már alig van ilyen bank, mindenhol szinte az idősebb a mérvadó. Ennek elég komoly gyakorlati jelentősége van, mert pl. a 60 év feletti korosztály teljesen kiesik lehetséges adóstársként a jelzáloghitelek során, ami akkor lehet gond, ha az időközben drasztikusan megszigorított jövedelem vizsgálati szabályok miatt csak a szülei segítségével tudnának együttesen elegendő jövedelmet igazolni. Nélkülük azonban nem áll össze elég jövedelem az ügylethez, így kiesik a hitelfelvétel lehetőségéből. Szerencsére ezt felismerte néhány bank és náluk még mindig a fiatalabbak határozzák meg a futamidő maximális hosszát.