A lakásvásárlási hitelek egy részében egy teljesen új ingatlan megvásárlása a cél. Elsőként is azt érdemes megnézünk, hogy mi számít új lakásnak. Köznapi értelemben az, amiben még senki sem lakott Ön előtt. Jogi értelemben pedig az, amiben még hivatalosan senki sem lakott Ön előtt vagy amit a jogszabály meghatároz. Pl. az egyik támogatott lakáshitelre vonatkozó jogszabályban ez így néz ki:

Új lakás: a meglévő épület, épületrész vagy építmény átalakítása kivételével

1. az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel, vagy tetőtér-beépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, ha az említett építési tevékenységek végzése az építésügyi hatóság engedélyéhez kötött,
2. az a lakás, amelyet jogi személy, jogi személyiség nélküli társaság vagy egyéni vállalkozó természetes személy részére való értékesítés céljára épít, vagy építtet, és
   1. amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek, vagy
   2. amelyet másodízben értékesítenek természetes személy részére, feltéve, hogy a második eladó hitelintézet vagy ingatlan-forgalmazással üzletszerűen foglalkozó jogi személy, jogi személyiség nélküli társaság, egyéni vállalkozó;

Na így már nem is olyan magától értetődő, igaz?

Milyen eltérések vannak a hitelfelvétel során az új lakások vásárlásánál?

1. csak a végén fizet a bank egy összegben

Sok eladó azt szereti, hogy ha a vevő, azaz az Ön pénzéből tudja továbbfolytatni vagy befejezni a beruházását. Ha tisztán önerőből vesz lakást, akkor Ön döntheti el, hogy vállalja-e ennek kockázatát vagy sem. Ha azonban banki finanszírozást is igénybe szeretne venni, akkor érdemes tudnia, hogy a bank biztosra megy és csak akkor fizeti ki az eladót, ha az az új lakásépítést befejezte. Szakaszosan tehát nem ad pénzt neki. Egy kivétel van, ha a projektet finanszírozó bankot választja Ön is vásárlóként, mert ilyenkor egyedi megállapodás alapján lehet szó szakaszos finanszírozásról. Mivel azonban a projekthitelek szinte teljesen megszűntek, ezért érdemesebb egyszerűen azt megjegyeznie, hogy a bank a végén fog csak egy összegben kifizetni a lakásvásárlási hitelt.

2. előzetesen nyilatkoznia kell a projektfinanszírozónak arról, hogy hozzájárul-e jelzálogjoga törléséhez

Ha a beruházást projekthitel terheli, akkor új lakás vásárlásánál be fogja kérni a bankja az eladó bankjának az előzetes hozzájáruló nyilatkozatát jelzálogjoga törléséhez. Ez azért fontos, mert eleinte az egész projekt egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan, s erre terheli rá a projektet finanszírozó bank a nagy hitele fedezetéül szolgáló jelzálogjogát. Ahogy fogynak a lakások, úgy egyre kevesebb ingatlan jöhet szóba fedezetként a csökkenő, de még fennálló projekthitelhez, s az Önt, mint vevőt finanszírozó bank itt is biztosra akar menni, ezért előre bekéri a projektfinanszírozó bank hozzájárulását ahhoz, hogy az Ön által választott lakásról lekerülhessen annak jelzálogjoga. Ha nem így lenne, akkor rossz esetben előfordulhatna az is, hogy az Ön bankja kifizeti a vételárat az új lakás vásárlására, és Ön vagy nem szerzi meg ennek ellenére a megvásárolt lakása tulajdonjogát vagy felel a teljes megmaradó projekthitelért. Mivel egyik sem jöhet reálisan szóba, ezért mindenképpen szükséges ezen nyilatkozat.

3. folyósítási feltétel a jogerős használatbavételi vagy az albetétesített tulajdoni lap

Nem szeretik az eladók ezt a szabályt, de Önt védi vevőként a bank azzal, hogy csak akkor fizeti ki a lakásvásárlási hitelt, amikor készen van az ingatlan. Extrém esetben Ön hiába lobogtathatja az eladó felé az aláírt kölcsönszerződését, de ő még hónapokig nem tud teljesíteni, mert pl. a szomszéd nem írja alá a használatbavételi engedélyt és így az nem tud jogerőssé válni vagy ha már ezen túlment a folyamat, akkor pedig a földhivatalban akad el a társasházzá bejegyzés és a lakások ún. albetétekre bontása (önállóan is forgalomképes ingatlanokra tagolása). Az eladók azért nem szeretik ezt, mert szeretnének minél előbb a pénzükhöz jutni, érthető módon, de egyetlen bank sem szeretne azzal bíbelődni, hogy a szomszédokhoz rohangáljon vagy éppen a földhivatalban vagy az ügyvédnél kilincseljen az ingatlan jogi befejezéséért. Ha belegondol, ez Önnek is jó, mert Önt védi ezzel a finanszírozó bank. Ellenkező esetben egy rosszul megkötött adásvételi szerződés alapján mondhatná azt az eladó, hogy letelt a fizetési határidő, Ön nem fizetett, viselje a következményeit. Ha az Ön fizetési határideje az ő teljesítéséhez van kötve ily módon, akkor ez a kockázat az Ön számára ki van védve.

Korábban volt pár vállalkozó szellemű bank, amelyik akár már a jogerős használatbavételi engedélyre folyósított lakásvásárlási hitelt, akár társasházi lakásoknál is, de a szigorítások miatt mi ilyenről már nem tudunk, ezért társasházak esetén ragaszkodjon az albetétesített tulajdoni laphoz, mint a végső fizetési határidőt meghatározó mérföldkőhöz.

4. támogatott hitelnél vagy támogatásoknál számlabemutatási kötelezettség terheli

Minden állami támogatásnak feltétele, hogy cserébe az állam elvárja az adott támogatás vagy támogatott lakáshitel meghatározott %-ának leigazolását számlával. Használt lakás vásárlásánál ez ugye nem jöhet szóba. Fontos gyakorlati eset volt, amikor azért nem tudott a vevőnk támogatáshoz jutni, mert az eladó nem cégként, hanem magánszemélyként építette az ingatlant, s így nem volt számlaképes. Mindenképpen érdeklődjön új lakás vásárlása esetén ezért már az elején az iránt, hogy új építésű ingatlanát az eladó milyen formában építi, ha szeretne támogatásokat igényelni.

5. a hitelkérelmi dokumentáció is több ponton eltér a normál, használt lakásokéhoz képest:

1. vállalkozó által épített új lakásnál le kell adni az eladó vállalkozás cégkivonatát, aláírási címpéldányát
2. le kell adni az épülő lakás jogerős építési engedélyének másolatát
3. sok helyütt a tervdokumentációt
4. s a társasházi alapító okiratot vagy annak tervezetét (kivéve házaknál)