E pontban azokról az általánosan jellemző hitelfelvételi feltétekről olvashat, amelyekkel egy szabad felhasználású hitel felvételekor biztosan találkozhat.

Kik lehetnek a szabad felhasználású hitelügylet szereplői?

1. Általános szabálynak mondható, hogy szabad felhasználású hitelt azon nagykorú, a bank számára elfogadható jövedelemmel rendelkezők igényelhetik, akik a Bank adósminősítési, hitelbírálati feltételeinek megfelelnek.
2. Nem kaphat hitelt olyan személy, aki a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján szerepel (korábbi nevén BAR listás).
3. Amennyiben van házastársa/élettársa, úgy kötelezően bevonandó adóstársként neki is szerepelnie kell a hitelfelvételi ügyletben. Kivételes esetben, egyes bankoknál van arra lehetőség, hogy ő kimaradjon az ügyletből.
4. Lehet szereplő olyan adóstárs is, akit ugyan nem kötelező bevonnia, de nélküle nem vagy nehezebben, esetleg csak rosszabb feltételekkel tudna megvalósulni a szabad felhasználású hitel felvétele.

1. A hitelbírálat alapja a háztartás elfogadható jövedelme. A minél jobb minősítés elérése érdekében a kötelezően bevonandó szereplők mellett lehetőség van sok esetben fizetőképességet javító kezes bevonására. A gyakorlatban nagyon ritkán fordul ez elő, mert elvárás az ilyen kezessel szemben az, hogy az ő minden egyéb hitelét, háztartásának méretét, eltartottjainak számát is figyelembe véve önállóan is hitelképes legyen az általa megtámogatott hitel tekintetében.
2. A fedezetül felajánlott ingatlanok tulajdonosai zálogkötelezettként vesznek részt a kölcsönügyletben.
3. Speciális eset, ha a fedezetül felajánlott ingatlanban, a földhivatali nyilvántartás szerint tulajdonjoggal nem rendelkező házastárs, ún. telekkönyvön kívüli tulajdonosként is szerepel az ügyletben (kötelezően bevonandó adóstárs szerepe mellett).

Mekkora hitel vehető fel, illetve a fedezet és egyéb tényezők hogyan határozzák meg a szabad felhasználású hitel összegének nagyságát?

Milyen alapvető változásokat hozott szabályozás terén a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról szóló 361/2009. (XII. 30.) Korm. rendeletet?

a) Minimális és maximális hitelösszeg nagysága

Minden bank meghatározza a szabad felhasználású hiteleinél a minimális és a maximális hitelösszeg nagyságát. A minimális hitelösszeg 500.000 és 1.000.000 Ft-tól indul. A maximum 20, 30, néhol 40 millió, de van példa kivételesen 100 millióra vagy felső határt meg nem húzó bankra is.

b) Fedezet

A felvehető szabad felhasználású hitel összegét alapvetően az alábbi tényezők határozzák meg: a hitelt igénylő háztartás nettó, igazolt jövedelme, valamint a fedezetül felajánlott ingatlan bank által megállapított forgalmi és hitelbiztosítéki értéke. Egyes bankok az általuk megállapított forgalmi érték %-ában határozzák meg a felvehető szabad felhasználású hitel maximális összegét, mások viszont a hitelbiztosítéki vagy menekülési érték %-ában.

A forgalmi érték az az érték, amiről azt feltételezi a bank az értékbecslés elkészítésének pillanatában, hogy ez az ingatlan korrekt piaci értéke. Nagyon jellemző eset a szabad felhasználású hitelnél, hogy az ingatlantulajdonosok sokkal magasabbra értékelik a saját ingatlanukat annak valós forgalmi értékénél. Ennek az az oka, hogy az adásvételi ügyletekkel szemben az elképzelésük ingatlanuk értékéről nem méretik meg a piacon. Emiatt már most felhívjuk a figyelmét arra, hogy ha szabad felhasználású jelzáloghitelt szeretne felvenni, akkor próbáljon meg reálisan viszonyulni az ingatlana értékéhez, s számoljon óvatosan vele. Nem jó gyakorlat például az, hogy most adta el a szomszéd az ingatlanát ennyiért meg annyiért, akkor az enyém is biztosan ér ennyit meg annyit. Hacsak nem egyforma ingatlanokról van szó (pl. ugyanazon épületben lévő panellakásokról), akkor szinte bizonyos, hogy kisebb-nagyobb eltérés van az ő és az Ön ingatlana között, emiatt az értékük sem lehet ugyanaz. Főleg családi házaknál van ez így. Azok esetében egy sor tényező kívülről nem is látható. Kevesen vannak tisztában azzal, hogy mennyi is pontosan a házuk alapterülete (ez még szokott menni), nettó alapterülete (ez már döcögős) vagy éppen nettó hasznos alapterülete (itt már teljes az elbizonytalanodás). Képzelje akkor el, hogy ha Ön nincsen tisztában a saját házának ezen alapvető paramétereivel, akkor mennyire lehet képben a szomszéd házakét illetően! Ugyanez igaz akkor is, ha valaki a hirdetésekben szereplő irányárakból indul ki. Ha egy kicsit elkezd keresgélni, akkor ugyanazt az ingatlant sok helyen meg fogja találni, természetesen teljesen más paraméterekkel. Dilettáns ingatlanközvetítők (akinek nem inge, ne vegye magára!) sokszor azzal tupírozzák fel a hirdetéseiket, hogy beírják a lehető legnagyobb alapterületet, hátha az jó lesz. Találkoztunk már olyannal, hogy a 240 nm-el hirdetett ház a banki értékbecslésben csak 160 nm lett. Végül az is nagyon lényeges ma már, hogy milyen energiahatékonyságú az ingatlan. Kötve hisszük, hogy ezt kívülről megmondja a szomszéd házáról ránézésre! S ezek még csak az objektíve mérhető paraméterek. A minőségi, esztétikai jellemzőkről még szót sem ejtettük, pedig azok is jelentősen tudják befolyásolni az ingatlan forgalomképességét és így értékét!

A hitelbiztosítéki érték az ingatlannak egy olyan becslés alapján meghatározott értéke, mely a forgalmi értékből kerül meghatározásra és azt mutatja, hogy mi az az érték, amin 180 napon belül nagy valószínűséggel értékesíthető lehet az ingatlana.

Önnek mindegy is, hogy a bank a forgalmi értékből vagy a hitelbiztosítéki értékből számol a hitelfelvétel során, csak az a lényeg, hogy ami így kijön, elég-e arra, amit szeretne. A banknak viszont nem mindegy ezek értéke, ezért érdemes tisztában lennie ezen fogalmakkal és jelentésükkel.

Fedezet kapcsán 2 alapszabálynak kell megfelelni:

1. forint alapú hitel esetén a hitel összege nem haladhatja meg a szabad felhasználású hitelfevétel keretében fedezetül felajánlott ingatlanok forgalmi értékének 80%-át (ezt jogszabály rögzíti)
2. a hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos, a bank által meghatározott %-át szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg. Ez a limit bankonként eltérő (általában 40-90% közötti arány a jellemző)

A kettő közül az alacsonyabb összeg a mérvadó a maximális finanszírozhatóság szempontjából. Fontos az is, hogy ha a bank belső szabálya alapján esetleg többet is tudna adni, mint a törvényi maximum, annál többet akkor sem adhat, tehát legfeljebb a megállapított forgalmi érték 80%-a lehet az elérhető hitelösszeg.

Amennyiben az adott ingatlan nem nyújt elég fedezet az igényelt szabad felhasználású hitelösszegre, a legtöbb banknál lehetőség van pótingatlan bevonására, mint kiegészítő fedezet, szabad felhasználású jelzáloghitel esetén is. A kiegészítő fedezetre vonatozóan hasonlóak a fedezettel szemben támasztott követelmények, mint az elsődleges fedezeté. A gyakorlat szerint a legtöbb esetben van egy minimális forgalmi érték, mely alatt az ingatlan nem vonható be fedezetként. A kiegészítő fedezet terhelhetőségére és elfogadhatóságára, az ingatlan tulajdonosi szerkezetére vonatkozóan bankonként más-más szabályok érvényesek.

c) Jövedelem

Ha elképzelése a minimális és maximális hitelösszeg közé esik és az ingatlan értéke is megfelelő ehhez, akkor már csak a jövedelem oldalt kell megvizsgálni ahhoz, hogy meghatározhassuk a szabad felhasználású hitel maximális összegét. Nagyon fontos, hogy mindegyik tényező együttesen fontos! Tehát ha nincsen jövedelem, akkor hiába van kacsalábon forgó palotája, éppúgy nem vehet fel szabad felhasználású jelzáloghitelt, mint hogy ha magas bejelentett hivatalos jövedelme van, csak éppen megfelelő ingatlanfedezetet nem tud biztosítani. Ez utóbbi esetben klasszikus személyi kölcsönben gondolkozhat viszont, ami mögött csak az Ön személye és jövedelme a fedezet, ennek megfelelő kondíciókkal. A szemályi kölcsönök THM-je jellemzően 15-20% közötti. Mi éppen ezért nem is foglalkozunk személyi kölcsön közvetítésével, mert azt gondoljuk róla, hogy ilyen áron nem vagy csak kivételes esetben szabad felvenni.

Tehát a jövedelem is elsődleges fontosságú ma már a szabad felhasználású hitel felvételekor, amit úgy fogalmaz meg az erre vonatkozó jogszabály, hogy a bankok már nem nyújthatnak kizárólag az ingatlan fedezetre hitelt, tehát fedezet alapon, hanem muszáj jövedelmet is vizsgálniuk. A jövedelem vizsgálat szabályai talán a legbonyolultabbak, tekintettel arra, hogy nagyon sokféle jövedelem típus létezik. Eltérő mindenhol, hogy miket milyen arányban fogad el a bank és az is, hogy milyen arányban engedi őket terhelni. Emiatt könnyen találkozhat olyan esettel, hogy az egyik bankban szabályszerűen elhajtják, mikor szabad felhasználású hitel iránt érdeklődik, máshol meg simán kínálnak Önnek több tíz millió Ft-ot! Hogy még ködösebb legyen a hitelezésnek ez a része, természetesen a fentieket a bankok hétpecsétes titokként őrzik, tehát nem nyilvános sehol sem az Ön számára az a szabályzat, ahol mindez le van írva, így utcáról betérve teljesen sötétben tapogatózhat csak a lehetőségeit illetően. Mi hitelközvetítőként nagyságrendekkel jobb helyzetben vagyunk, mert a banki oktatásokon és a partnerportálokon ezen szabályok lényege megismerhető számunkra. Bár a teljes több száz oldalas szabályzatokat számunkra sem teszi egyetlen bank sem hozzáférhetővé, a lényeget ismerjük, kérdezni tudunk, így elég pontosan meg tudjuk azt Önnek mondani, hogy az Ön feltételeivel melyik banknál érdemes hitelfelvétellel próbálkoznia, ott mekkora szabad felhasználású hitelösszegre számíthat és milyen áron.

Mekkora futamidőre igényelhető a szabad felhasználású hitel?

A futamidő lehetséges hosszát elsősorban az Ön, valamint az ügyletben jövedelmet igazoló többi szereplő életkora határozza meg. Bankonként eltérő, hogy ha több szereplő van egy hitelfelvételi ügyletben, kinek az életkorával számolnak. Jellemző, hogy a szabályozásban meghatározott maximális életkortól el lehet térni, amennyiben megfelelő összegű életbiztosítást kötnek vagy az ügyletbe kezesként fiatalabb életkorú, elfogadható jövedelemmel rendelkező szereplő kerül bevonásra.

A válság előtt jellemzően a fiatalabb életkorú szereplő határozta meg a futamidő lehetséges hosszát, de mára alig van ilyen bank, mindenhol szinte az idősebb a mérvadó. Ennek elég komoly gyakorlati jelentősége van, mert pl. a 60 év feletti korosztály teljesen kiesik lehetséges adóstársként a jelzáloghitelek során, ami akkor lehet gond, ha az időközben drasztikusan megszigorított jövedelem vizsgálati szabályok miatt csak a szülei segítségével tudnának együttesen elegendő jövedelmet igazolni a hitelfelvételhez. Nélkülük azonban nem áll össze elég jövedelem az ügylethez, így kiesik a hitelfelvétel lehetőségéből. Szerencsére ezt felismerte néhány bank és náluk még mindig a fiatalabbak határozzák meg a futamidő maximális hosszát.

A szabad felhasználású hiteleket általában mindegyik bank rövidebb futamidővel tudja csak adni, mint a lakáshiteleket. A jellemző maximum 20, legfeljebb 25 év, de semmiképpen sem 30, 35 év.