I. Előkészítés

Az első nagy szakasz az igény felmerülésétől a bankválasztásig tart: ez a tájékozódásnak, a lehetőségek felmérésének, valamint a tanácsadásnak az időszaka. Nagyon fontos, hogy ezekre szánjon kellő időt, mert az elmúlt évek tapasztalatai alapján is látható, hogy a szükséges körültekintés, tájékozottság hiánya sokszor egy életre kiható rossz döntéshez vezette a családokat.

II. Banki szakasz

A hitelfelvétel második szakasza maga a banki szakasz, amikor bankválasztást követően a hiteligénylés beadása, az ellenőrzések, a belső banki folyamatok, majd a pozitív bírálat után a hitel folyósításra kerül.

Nézzük ezeket a folyamatokat részletesen, mikor mi történik az igénylés során!

I. Előkészítés

1. Hiteligény megfogalmazása

A hitelfelvétel folyamatának legelső mozzanata, amikor felmerül a hitel igénye. Arról, hogy mikor szabad, célszerű és mikor semmiképpen sem szabad hitelt felvennie, a hitelfelvételi felkészítő tanfolyamunk első részében írunk részletesen. Nagyon sokan megégették magukat az elmúlt években nem csak a deviza, hanem a forinthitelekkel is, amiben természetesen mindenkinek megvolt a maga szerepe az államtól a bankokon és rossz közvetítőiken át a tájékozatlan hitelfelvevőkig, de ettől még a hitel az pont olyan termék, mint egy konyhakés: attól, hogy megvághatjuk vele magunkat, miért ne használhatnánk napi szinten? A lényeg csak az, hogy megfelelő eszközt használjon a megfelelő célra és birtokában legyen a választott eszköz használatához elengedhetetlen ismereteknek. Honlapunk többek között ezek megszerzésében kíván a segítségére lenni.

2. Hitelképesség vizsgálat

Amikor megszületik a döntés, hogy külső forrásra, hitel felvételére van szüksége, olyan döntést hoz, mely hosszú évekre meghatározó lehet az Ön vagy családja számára. Az előkészületeknek, vagyis a kellően körültekintő tájékozódásnak emiatt nagyon fontos szerepe van. Banki nyelven ezt a szakaszt hitelképesség vizsgálatnak, helyenként előszűrésnek vagy scoringnak fogják mondani, de a lényeg ugyanaz: amennyire csak lehet, meghatározni előre azt, hogy mekkora összeget tud az adott banknál az adott célra felvenni és milyen feltételekkel. Olyan ez, mint egy építkezés: senki nem vág bele (remélhetőleg) úgy, hogy nincsen rá terve, engedélye, költségvetése és pénze. Ha egy ház megépítésének előkészítésére ennyi időt kell szánni, akkor logikus, hogy a finanszírozására is érdemes hasonlóan odafigyelnie, nem? Ezzel ugyanis nagyon hasonló nagyságú összegek elköltéséről dönt, pedig hányan intézik el a bankválasztást egy legyintéssel!

3. Hiteltanácsadás

Pontos és reális képet kaphat a lehetőségeiről, ha egy jól megválasztott hiteltanácsadó cég segítségét kéri. A tanácsadó feladata, hogy a háztartás lehetőségeihez mérten, a hitelcél szerinti igényeket a legjobb feltételekkel összehangolja, és eszerint a piacon legkedvezőbb ajánlatokat kínálja. Ha az előkészületekre kellően odafigyelnek, és a tanácsadásra megfelelő időt szánnak, akkor a hiteligénylés ügymenete, sikeressége kiszámíthatóvá válik. Természetesen nem kötelező tanácsadóhoz fordulnia, mehet egyből a bankba is. Hogy ekkor mire kell figyelnie, arról a hitelfelvételi felkészítő tanfolyamunk több része is külön, részletekbe menően segíteni fogja Önt, de az egésznek itt is ugyanaz a lényege, mint a konyhakésnél: ha jó tanácsadót választ, akkor azzal töménytelen mennyiségű (akár több hét utánjárást) időt, energiát spórolhat meg már a hitelfelvétel során. Utána pedig? Még többet, csak pénzben!

Emiatt is fontos tudnia, hogy a hiteltanácsadás egy komoly cég részéről csakis személyesen történhet. Mivel egy tapasztalt és felkészült hiteltanácsadó kellő információ birtokában fel tudja mérni, hogy az adott hiteligény melyik banknál lehet működőképes, vagyis hol lehet a legjobb feltételekkel hitelképes, ehhez komoly és az Ön részéről is időigényes felkészülés szükséges. A hiteligénylés előtt bekért információk, adatok (jövedelmi helyzet, hitelmúlt, demográfiai adatok, stb.) pontos átvizsgálása mind-mind azt a célt szolgálják, hogy a banki termékek útvesztőjében a legkedvezőbb, és a legnagyobb kiszámíthatósággal sikeresen végigvihető ajánlatot találják meg Önnek. Azért állunk az időigényes, de leghatékonyabb személyes tanácsadás pártján, mert átlagosan 2 órát kell rászánnunk egy-egy ügyletre személyesen tanácsadásra ahhoz, hogy minden fontos részletet megtudjunk a kiinduló feltételekről és ugyanígy minden pontos részletet át tudjunk adni a szóba jöhető alternatíváknak is. Egyetlen hibás kiinduló feltétel kártyavárként tudja romba dönteni az egész eltervezett folyamatot és szinte nincsen olyan eset a gyakorlatban, amikor mindent le tudunk előre levelezni vagy telefonon egyeztetni.

4. Bankválasztás

Miután a lehetőségek, igények pontos átvizsgálását követően a tanácsadás során bemutatásra kerültek a banki ajánlatok, Ön kiválasztja az Ön számára legkedvezőbb hitelt, vagyis bankot választ.

II. Banki szakasz

5. Hitelkérelem összeállítása, befogadás

A bankválasztást követően elkezdődik a hitelkérelem összeállítása. Ahhoz, hogy a bank befogadhassa az igényt, a teljes igénylési dokumentációt össze kell állítania. Fontos szerepe van itt is a jól megválasztott tanácsadó cégnek, tehát célszerű az elején tisztázni, hogy a tanácsadást követően a hitelügyintézésben is közreműködnek-e. A dokumentáció pontos összeállításának (tekintve a legapróbb részleteket is, pl. kér-e az adott bank az igénylési dokumentáció minden oldalára aláírást az igénylőtől, stb.) idő tényezőnél van nagy szerepe, mivel itt még a bírálatnak közelébe sem vagyunk, mégis heteket "bajlódhat" egy-egy bank igénylési dokumentációjával, ha nincsen olyan tapasztalt segítsége az ügyintézésben, aki az adott bank minden igényét, elvárását kiismerte már.

A teljes és hiánytalan igényléshez szükséges dokumentáció benyújtásakor a bank befogadja a hiteligénylést, vagyis ,,hivatalosan” is elindul a folyamat. A bank szempontjából ekkortól ketyeg az óra és amikor olyanokat mondanak Önnek, hogy 1-2 hét alatt megvan a döntés, akkor ők azt ettől a ponttól értik és azt feltételezik, hogy minden hibátlan lesz az anyagában, ami a gyakorlatban elég ritkán fordul csak elő.

Innen kezdődik a banki ügyintézés szakasza. Sok ügyfélben felmerül egy idő után a kérdés: ,,Mindent összeszedtünk, beadtunk, miért nem történik semmi?” Ahhoz, hogy az igénylés beadásától eljussunk a folyósításig – banktól, bankfióktól, hitel típusától, ügyintézőtől, stb., stb. függően 3-6 hét is eltelhet.

Nézzük, mi történik a bankban ez idő alatt!

6. Értékbecslés

A befogadást követően a bank megrendeli a fedezetre vonatkozóan az értékbecslést. Egyes bankoknál csak akkor rendelik meg az értékbecslőtől a munkát, hogy ha előbb Önt és az esetleges egyéb ügyleti szereplőket már legalább alapszinten leellenőrizték. Ez az alapszintű ellenőrzés elsődlegesen az Ön és az egyéb szereplők Központi Hiteladós Nyilvántartó Rendszerben (KHR, régi nevén BAR-lista) történő lekérdezését jelenti. Ha ebben valamilyen negatív információt találnak (van fennálló késedelmes bankhitele, esetleg csalás miatt került fel), akkor itt már véget is ér a folyamat, mert meg sem rendelik az értékbecslést. Ugyanez történik akkor is, ha a KHR-ben ugyan senki sem szerepel negatív bejegyzéssel, de a bank belső adóslistáján viszont igen. Van ugyanis olyan bank, amelyik valamennyi hiteltermékének történetét őrzi 15-20 évre visszamenőleg és ha már valahogy rendeződött is egy korábbi, késedelmes tartozás ügye, akkor az a KHR-ben már nem feltétlenül látszik, de a belső listában ettől még ott lehet és akár akadálya is lehet az újabb hitelfelvételnek!

Más banknál az a gyakorlat, hogy mindent átnéznek és egy meghatározott összegig elbírálnak, majd ha ez az összeg elegendő, akkor és csak akkor küldik ki az értékbecslőt. Ez egy kivételes gyakorlat a piacon, de van ilyen is. Az értékbecslés helyszíni szemlével indul, azaz mindenképpen kimegy megnézni az ingatlant az értékbecslő. Fontos, hogy minden bank csak a saját, bevizsgált értékbecslői által leadott értékbecsléseket fogadja el, tehát hiába van Önnek máshonnan még aktuális értékbecslése, az biztosan nem lesz jó. A helyszíni szemlét követően az értékbecslő pár napon elküldi az értékbecslést a banknak. Bár minden szerződött banki értékbecslő az adott bank által meghatározott irányelvek szerint értékelhet csak (pl. ha egy bank nem fogad be zártkertet fedezetként vagy egy bizonyos településen fekvő ingatlanokat egyáltalán nem finanszíroz, akkor ott nincs is mit tennie), mégsem fogadja el a bank automatikusan az értékbecslőitől beérkező eredményeket, hanem azokat a belső fedezetértékelő osztálya is átnézi és miután helybenhagyta, küldi meg az eredményt a hitelt befogadó fióknak. Emiatt óva intenénk minden olyan próbálkozástól, hogy a helyszíni szemle alkalmával némi baksis fejében próbálja meg befolyásolni az értékbecslőt az Ön számára kedvező eredmény elérésében. Mi sosem éltünk ilyen eszközökkel, de régebben erre volt példa másoknál. Ma már elképzelhetetlen, olyan szigorú lett mindenhol az ellenőrzés. Egyetlen józan értékbecslő sem fogja kockáztatni a szerződését a bankkal egyetlen ügylet miatt, mert most már őket is nagyon mérik és ellenőrzik olyan szempontból is, hogy nem becsülnek-e tendenciózusan a piaci értékek fölé.

7. Hitelbírálat, döntés

Az értékbecslés alatt vagy jellemzően inkább ezt követően megtörténik a bank részéről a háztartás adatainak pontos átvizsgálása. A különféle igazolások vizsgálata, hitelmúlt – ha van - elemzése, demográfiai adatok áttekintése, KHR lekérdezés, scoring, előminősítés készítése.

Amennyiben a fedezet értéke, valamint a fenti említett adatok vizsgálata alapján a hitel működőképes (vagyis a bank számára a hitel visszafizetése biztosítottnak látszik), a hiteligénylést előterjesztik döntésre. Bankfüggő, hogy ez fiókhálózatban, vagy központilag történik, de mindenképpen számolni kell pár nappal itt is. Ma már kivételes a fióki döntés! Régebben az is visszaélésekre adott alkalmat, hogy ha valaki nagyon jó viszonyt ápolt az adott fióknak dolgozó értékbecslővel (megbeszélték előre a kívánatos eredményt), valamint a fiókvezetővel (aki pedig nevét adta az ügylethez, azaz aláírta), s már lehetett is menni 2 héten belül szerződni. 1-2 központi ellenőrzésre kellett csak odafigyelni vagy kijátszani és már meg is volt a hitel. Mi ilyenekben sosem vettünk részt, nem is fogunk, de tudjuk, hogy voltak ilyenek és természetesen ezekből lettek elsőként a problémák. Miért? Mert normális, hitelképes ügyfélnek nem volt szüksége ilyen praktikákra, csak azoknak, akik eleve nem volt hitelképesek, aminek pedig mindig megvan a maga valós oka.

8. Szerződéskötés

Amennyiben a banki bírálat alapján a hitel kihelyeztető, tehát pozitív döntést kap, következik a szerződéskötés. Elviekben innentől kezdve már csak papírmunka az egész folyamat, döntés nincsen többet, de azért még is így elfordulhat, hogy megreked valamin a folyamat, akár végérvényesen is. Ha a bank előír szerződéskötési feltételeket a döntés során, úgy ezek teljesítése szükséges, hogy a szerződést megköthesse. A banki szerződés jelzáloghitel esetén kölcsön és jelzálogszerződésből áll. Ezek magánokiratok. A banki szerződéseket közokiratba kell foglaltatni, vagyis szükséges egy közjegyző előtti aláírás is ahhoz, hogy a bank a hitelt kihelyezhesse. A pozitív döntés és a szerződéskötés között is rendszerint eltelik kb. egy hét, mert – nem fogja kitalálni – a folyamatnak ezt a részét is központosították most már szinte mindenhol, vagyis előbb le kell küldenie a központnak a fiókba az elkészített szerződés-tervezetet és csak utána szabad ott időpontot egyeztetni. Régebben ez úgy ment, hogy a fiókban dolgozó referens állította össze a tervezetet, azt ellenőriztette, majd akár a döntés másnapján lehetett is menni szerződni. Fontos tisztában lennie azzal, hogy sem a döntés, sem a szerződéskötés nem jelenti a folyamat végét, azaz egyik sem jelenti azt, hogy most már megy a pénz. Mindkettő csak nagyon erős kifejezése annak a banki szándéknak, hogy Ön hitelhez jusson. Ritkán, de előfordult már olyan a gyakorlatunkban, hogy valakinek olyan szerződéskötési feltételt állított a bank, amit nem tudott vagy nem akart teljesíteni (pl. fizesse vissza valamelyik hitelét, rendezze az ingatlanának a státuszát a földhivatalban). A közokiratra pedig azért tart igényt a bank, mert ha esetlegesen végrehajtásra kerülne sor, akkor egy ilyen irat birtokában már nem kell bizonygatnia a bíróság előtt, hogy valóban adott pénzt és jogos a követelése, hanem azonnal mehet a végrehajtóhoz, ha annak feltételei beállnak. Vagyis hónapokat, ha nem éveket spórol. Miért jó ez Önnek? Egyetlen okból: amennyiben Ön teljesíti a folyósítási feltételeket, akkor a banknak is beáll a fizetési kötelezettsége. Egyébként elsősorban az egész a bankot védi, de jelentősége csak akkor jön el, ha Ön nem tud vagy nem akar törleszteni, addig csak egy db papír.

9. Folyósítási feltételek teljesítése

Előre nem lehet minden ún. folyósítási feltételt tudni, mert azokat véglegesen a bírálat során állapítják meg a bankok. Ezek lényege egyébként az, hogy a bank csak akkor utaljon, amikor már adott annak minden feltétele. Ezt követően már nagyon kevés eszköz áll a rendelkezésére ahhoz, hogy bármit is kérjen, ezért itt nagyon pontos munkára van szükség a bank, s épp így az Ön részéről is.

A banki szerződések tartalmazzák a folyósítási feltételeket is. Általánosságban folyósításra igazolni szükséges minden banknál a következőket:

• a fedezetül szolgáló ingatlanra lakásbiztosítást megkötötte-e, és azt – vagy ha már volt, akkor a korábbit - a bankra engedményeztette-e
• a bank jelzálogjogának bejegyzéséhez szükséges kérelem a földhivatalban érkeztetésre került-e, és ez a kérelem a tulajdoni lapon már – legalább széljegyen – szerepel-e
• a banki szerződések közokiratba történő foglalása megtörtént-e
• amennyiben a hitel folyósítása díjköteles, vagyis a bank felszámol folyósítási jutalékot /hitel kihelyezési díjat, stb. , annak megfizetése megtörtént-e, vagy annak fedezete rendelkezésre áll-e a számláján.

Ezek a legáltalánosabb, minden banknál és minden ügylettípusnál szükséges folyósítási feltételek, de már most felhívjuk a figyelmét arra, hogy ez a lista közel sem teljes. Van olyan, hogy akár egy tucatnyi ilyen pontot kell hibátlanul összeraknia ahhoz, hogy a bank végre utaljon is. Ennek a szakasznak az időigénye talán a legváltozóbb, mert pl. egy új építésű lakás megvásárlásánál alapvető folyósítási feltétel a jogerős használatbavételi engedély benyújtása. Az pedig akár hónapig is húzódhat, s addig bizony nem megy a pénz! Aztán olyannal is találkoztunk már, hogy az egyszerűnek tűnő lakásbiztosítás és engedményezése vett igénybe több hetet szimplán amiatt, mert a választott biztosító többszöri próbálkozás ellenére sem volt képes hibátlanul kitölteni 3 papírost és azokat amúgy kizárólag postai úton bírta csak kiadni, személyesen nem.

10. A hitel kihelyezése, folyósítás

A folyósítási feltételek hiánytalan teljesítését követően megtörténik a hitel folyósítása. Némely bank, szintén a válság kitörése óta, kitalálta azt az új szakaszt is, hogy kifizetés. Ez alatt azt értik, amit mások a folyósítás alatt. Ettől még persze maradt náluk folyósítási szakasz is. Na akkor ez most meg micsoda, kérdezheti? Mint ahogy kérdeztük mi is, mikor először találkoztunk vele. Nos, arról van szó, hogy a folyósítás a gyakorlatban azt jelenti, hogy ráteszik ideiglenesen az Ön számlájára, zároltan, tehát hozzá nem férhető módon, a hitelösszeget, s az Ön számlájáról utalják azt el. Miért jó ez Önnek? Igazából így megy a folyamat, s így mindjárt be is tudják terhelni ennek az utalásnak a díját (kivéve építési és szabad felhasználású hiteleknél, ahol minden marad az Ön számláján). A kifizetési szakaszt bevezető bankok annyiban fejlesztették tovább a folyamatnak ezen részét, hogy amint minden, általuk megszabott folyósítási feltétel teljesült, ráteszik a hitelfelvevő számlájára a hitelösszeget, zárolják azt és egészen addig nem fizetik ki, amíg az ún. kifizetési feltételek nem teljesültek. Ezek már a legformálisabbak a szerződéskötési, folyósítási feltétek után, de mégis ezeket is teljesíteni kell, mielőtt ténylegesen kimegy ill. hozzáférhetővé válik a hitel összege. Amíg pedig ott hever a számláján, máris számolhatják fel utána a fizetendő kamatot.

Mi lehet a banki szakaszban a hitelközvetítő szerepe?

Egy tapasztalt hitelközvetítőnek a banki szakasz során is fontos feladata, szerepe van. A bankválasztást követően sokakban fel sem merül a kérdés, hogy vajon számít-e, hogy a választott bank melyik fiókjában adja be az igénylését. Sajnos, számít. Abban az esetben mindegy lenne, ha minden bankfiókban ugyanazzal a minőségű, gyorsaságú munkavégzéssel, és azonos magas színvonalú ügyfél kiszolgálással találkozna. A tapasztalatok szerint azonban óriási az eltérés fiók és fiók között adott bankon belül is. Ez adódik az ott dolgozók tapasztalatából, leterheltségéből, de nagy befolyással bír természetesen a motivációs rendszer és a vezetés által kiosztott tervek is…

Anélkül, hogy ezt tovább részleteznénk, itt fontos megemlíteni, hogy egy olyan hitel közvetítő cég ügyintézője, akinek "jól bejáratott" kapcsolatai vannak, tehát tapasztalatai alapján tudja, hogy kivel, hol, és melyik fiókban lehet és érdemes együtt dolgozni, nagy segítségére lehet a megfelelő bankfiók kiválasztásában is. Hiszen a hitelügylet sikeressége és az Ön megelégedettsége közös érdek az ügyfél és a közvetítője számára is. Számtalan esetben tapasztaljuk, hogy olyan ügyletet viszünk végig sikeresen ugyanabban a bankban, amit utcáról betérve a hozzánk forduló hitelfelvevő nem tudott végigvinni. Miért? Mert nem tudta, hogy miként kell tálalni szabályosan, de eredményesen, nem tudta, hogy mennyire kompetensek az ott dolgozók az ő témájában, nem tudta, hogy elég motiváltak-e arra, hogy segítsenek neki végigvinni az ügyét stb.

Egy jó közvetítővel azért is jól járhat, a folyamat ezen szakaszában is, mert ő is csak akkor lát pénzt a munkája után a banktól, ha a folyamat sikeresen végigment. Egy banki ügyintéző legfeljebb vonogatja a vállát, de a fizetését ettől még meg fogja kapni abban a hónapban is, szemben a közvetítővel.

A hitelfelvétel folyamata két nagy részre bontható: